En résumé : Le contentieux lié à la mise en œuvre des clauses de prorogation des délais de livraison est fréquent, les acquéreurs critiquant la faculté pour le promoteur de se prévaloir d’une cause de report de délai qu’ils trouvent illégitimes ou inéquitables.

Récemment, la Cour de cassation a précisé que lorsqu’un événement permet au promoteur de suspendre le délai de livraison (cause légitime de suspension), le contrat de VEFA peut valablement prévoir que la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de la répercussion de l’évènement survenu sur l’organisation générale du chantier. La Cour de cassation précise qu’une telle clause n’est pas abusive puisqu’elle n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Source : Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.212

En l’espèce : Une SCCV a vendu en l’état futur d’achèvement à des particuliers un appartement et deux boxes. La livraison, prévue au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009, est intervenue le 26 janvier 2010. Les acquéreurs ont alors assigné la SCCV en indemnisation des préjudices résultant du retard de livraison.

Les juges du fond avaient déclaré abusive et, en conséquence, nulle la clause figurant à l’acte de vente, sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », aux motifs qu’il y était stipulé qu’en cas de survenance des événements relatés, « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ». Ils avaient, en conséquence, condamné la SCCV à payer aux acquéreurs la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison.

La Cour de cassation censure cette analyse dans son arrêt du 23 mai 2019.

Elle précise néanmoins que la validité de la clause tient à la précision d’un certain nombre d’éléments : le vendeur devra en effet justifier une cause légitime de retard ; cette justification, faite par une lettre du maître d’œuvre, devra être remise à l’acquéreur ;  la justification devra expliquer la cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour ne pas être considérée comme abusive, la clause doit donc être suffisamment précise dans ses conditions de mise en œuvre. Une attention particulière doit donc être portée sur sa rédaction.