Dans la capitale et les neuf plus grandes villes françaises, les prix ont progressé de 21,1% sur les cinq dernières années quand ils s’élevaient de 8,8% en moyenne en France. Si ces villes basculent, c’est l’ensemble du marché qui décroche. Alors, qu’est-ce-qui pourrait bien les faire vaciller ?

Une brutale remontée des taux d’intérêt, bien sûr, car le marché immobilier tient essentiellement par ce fil-là. Mais il faut partir de l’hypothèse que les taux resteront durablement bas compte tenu du contexte macro économique.

Un choc macro économique pourrait être générateur de chômage. Il faut revenir aux deux fondamentaux des dynamiques immobilières : l’emploi et la démographie : d’ici 2040 La France comptera + de 7.000.000 d’habitants supplémentaires, et les poumons économiques se situeront de fait dans les 10 métropoles les plus importantes de France.

Un autre choc pourrait mettre à mal les marchés les plus dynamiques : un choc de confiance ou plus précisément de la remise en cause d’une croyance. Un doute sur l’espérance de plus value serait la cause majeure d’une perte de confiance. Or l’immobilier en zone tenue est un marché guidé par l’offre (rare) et non par la demande.

Dernier point : pour voir le marché se retourner, il faudrait non seulement un arrêt des transaction mais des propriétaires vendeurs au même moment. Le parc immobilier français a cette particularité d’être principalement détenu par des personnes physiques. Le marché est donc atomisé et peu en clin à un risque de comportement massif et grégaire.